مشارکت در ساخت
مشارکت مدنی یا مشارکت در ساخت عقدی است بین یک یا چند نفر مالک و یک یا چند نفر مجری یا سازنده که سرمایه گذاری مشترکی را برای احداث ساختمانی با کیفیت و مشخصات معین آغاز میکنند؛ سرمایه مالک، زمین او و سرمایه مجری، ابتدا دانش و مهارت فنی، سپس هزینههای ساخت ساختمان است.
مزایای مشارکت در ساخت
- مقاوم بودن ساختمان نوساز نسبت به ساختمان قدیمی
- رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
- ایجاد واحدهای بیشتر ساختمان نوساز نسبت به ساختمان قدیمی
- زیبایی ساختمان نوساز متناسب با سلیقه طرفین
- استفاده از مصالح و متریال استاندارد و مدرن مطابق با نیاز روز
و مهمترین مزیت آن، سود کلان برای طرفین مشارکت به نسبت سرمایه
چرا مشارکت در ساخت؟
الف) دلیل اینکه مالک یک ساختمان قدیمی، ملک خود را برای نوسازی به سازنده میسپارد، میتواند یکی از موارد زیر باشد:
1) ساختمان قدیمی و فرسوده شده است و دیگر قابل سکونت نمیباشد.
2) بودجه (سرمایه) کافی را برای نوسازی ملک قدیمی ندارد.
3) ساختمان ویلایی است و امنیت کافی جهت سکونت ندارد.
4) سرمایه خود را افزایش دهد.
در نتیجه صاحب ملک، ساختمان قدیمی خود را برای تبدیل به یک ساختمان نوساز، به مهندسی که سازنده (مجری ذیصلاح) میباشد سپرده و به نسبت سهم تعیین شده در قرارداد مشارکت، ساختمانی نو ساز تحویل میگیرد.
ب) دلیل اینکه یک سازنده (مجری ذیصلاح) اقدام به مشارکت در ساخت میکند این است که علیرغم دانش و تخصص در زمینه ساختمان سازی، سرمایه کافی برای خرید زمین و ساخت آن را ندارد؛ یا اینکه سرمایه کافی را دارد ولی به دلیل شم اقتصادی و بیزینسی بالا و کسب سود بیشتر، به جای صرف کامل هزینه برای خرید زمین و ساخت آپارتمان در آن، دو پروژه مشارکت در ساخت هم زمان را آغاز کرده و باقی منابع مالی آن از طرف شریک تامین میشود.
اختلافات رایج در قرارداد مشارکت در ساخت
اختلافات اصلی در این نوع قرارداد ناشی از عدم آگاهی طرفین از مفاد قرارداد مانند برنامه زمان بندی، زمان شروع کار، زمان کافی برای دریافت پروانه ساختمان، تعداد شرکا و دخالت آنها در روند ساخت، عدم توانایی سازنده برای تامین بودجه کافی برای ساخت، عدم دانش و مهارت فنی، عدم شناخت مواد و مصالح، چالش های اجرایی و عدم توانایی در مدیریت بحران میباشد که نتیجه آن بر باد رفتن سرمایه و زمان طرفین خواهد بود.
با توجه به اینکه یکی از موارد اختلاف بین طرفین، برنامه زمان بندی میباشد، در ادامه به چند مورد مهم در این زمینه میپردازیم:
آنچه که طرفین قرارداد را پای میز محاکمه میکشاند، این است که زمان اتمام پروژه بیشتر از چیزی است که در قرارداد مشارکت ذکر شده که ریشه آن، عدم بودجه کافی برای اتمام، افزایش قیمت مصالح، عدم مدیریت زمان، عدم مدیریت اکیپهای اجرایی و به وجود آمدن چالشها در مراحل مختلف میباشند. علاوه بر موارد مذکور، مهمترین عامل این اختلاف، سرمایه گذارانی هستند که بدون دانش فنی و بدون رعایت مباحث 23 گانه مقررات ملی ساختمان، پا به این عرصه گذاشته و در اوج نا آگاهی، ساختمان را صرفا یک کالای بیزینسی میپندارند، که تفاوت این افراد با مهندسان ذیصلاح، وعدههای پوچ و تو خالی در ارتباط با سرعت اجرای پروژه بدون در نظر گرفتن هیچ استانداردی میباشد.
به عنوان مثال: اگر پروژهای به صورت اصولی و مهندسی نیاز به مدت زمان 18 ماه، از تخریب تا پایان نو سازی داشته باشد، در قرارداد مشارکت با مدت زمان 12 ماه ذکر میشود، که این خود دو حالت دارد:
حالت اول اینکه در مدت مقرر شده در قرارداد، پروژه به اتمام نمیرسد.
حالت دوم اینکه در مدت مقرر شده در قرارداد، پروژه به اتمام میرسد اما بدون رعایت هیچ گونه استاندارد و اصول فنی و مهندسی و مباحث 23 گانه مقررات ملی ساختمان.
که نتیجه هر دو حالت، بر باد رفتن سرمایه، زمان، انرژی و … میباشد و این آغاز اختلافها است.
اهمیت هماهنگی معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و برقی در ساخت
معماری زیبا، چشمگیر و همه پسند به تنهایی نشانگر یک ساختمان ایده آل نمیباشد، چرا که اصلیترین فاکتور یک ساختمان، سازهای مقاوم و مورد اطمینان در زمان زلزله میباشد. در شب زلزله کسی به زیبایی توجهی ندارد (زیبایی در 7 ثانیه فرو میریزد) و اینجاست که قسمت پنهان ساختمان به داد ساکنین آن میرسد، یعنی اسکلت ساختمان؛ علاوه بر آن تاسیسات مکانیکی اصولی و مهندسی (آب و فاضلاب) و تاسیسات برقی ساختمان که نادیده گرفته میشوند، از اهمیت بسیار بالایی برخوردارند.
در واقع ساخت یک ساختمان از 4 جز اصلی از قبیل، اسکلتی مقاوم، معماری و زیبایی، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی تشکیل شده است. که متاسفانه به دلیل کم اهمیت جلوه دادن، اجزای سازهای از قبیل اسکلت ساختمان شامل سایز و نوع میلگرد و بتن در فونداسیون، سایز و نوع میلگرد و بتن در تیرها، ستونها و سقفها، و اجزای مکانیکی مانند نوع لولهها، اتصالات و مهار آنها و تاسیسات برقی استاندارد از چشم خریدار و بهره بردار یا صاحب ملک پنهان مانده و جان و مال آنها را به خطر میندازد و تنها با اجرای نمایی زیبا تاثیر معماری، غالب بر سه موضوع دیگر شده و ملاکی برای فروش ساختمان میباشد. عدم توجه به اجرای سازهای مقاوم، تاسیسات مکانیکی و برقی استاندارد در سالهای پس از بهره برداری صاحبین ملک را دچار چالشهایی میکند که با پرداخت هزینههای هنگفت نیز نمیتوان خسارت مالی و جانی وارد شده را جبران نمود و نتیجه آن شروع یک پروسه بسیار طولانی در محاکم قضایی(دادگاه) خواهد بود.
پس برای جلوگیری از اختلافات و حواشی ناشی از آن، باید فردی را برای مشارکت انتخاب کرد که علاوه بر دانش فنی و مهندسی و تسلط بر ضوابط و استانداردها، توانایی حل مساله و مدیریت چالشها را داشته باشد تا بتواند در کمترین زمان ممکن با مناسبترین بودجه، ساختمانی ایمن، مقاوم، متمایز و اقتصادی را به شکل اصولی و حرفهای بسازد.
مزایای مشارکت در ساخت با تیم متخصص آکادمی مهندس قریشی
یکی از بزرگترین مزایای همکاری همه جانبه با تیم متخصص آکادمی قریشی در طراحی، ساخت و اجرای پروژه های ساختمانی، دقت در طراحی است که قابلیت اجرایی بودن را داشته باشد و تغییراتی را در حین اجرای پروژه به بار نیاورد، یعنی نقشههای معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی کامل و بدون تغییر، قبل از شروع اجرای پروژه نهایی شود.
به عنوان مثال طراحی و اجرای پلکانی درز انقطاع، باعث افزایش ابعاد پارکینگ میشود که این امر در پروژههای با بر ملک کم، حتی به اندازه 5 سانتیمتر از هر طرف گاهی مانع از حذف پارکینگ خواهد شد. علاوه بر آن در ساختمانهایی با تعداد طبقات زیاد، روش طراحی و اجرای درز بصورت پلکانی باعث افزایش مساحت در طبقات خواهد شد که نتیجه آن در موقعیتهای مکانی با ارزش آپارتمان با قیمتهای زیاد، مبالغ بسیار هنگفتی را به سرمایه صاحب کار خواهد افزود. به طور مثال اگر در یک ساختمان 8 طبقه با طول 40 متر و ارتفاع کف تا کف هر طبقه 4 متر، که دو پلاک مجاور آن ساخته شده باشد، درز انقطاع میتواند به صورت پلکانی در هر طبقه نسبت به طبقه بالای خود کمتر باشد، یعنی از طبقه اول تا آخر به ترتیب 2، 4، 6، 8، 10، 12 و 14 و16 سانتیمتر باشد، یعنی درز آخرین طبقه 16 سانتیمتر از هر طرف خواهد بود. با این تفسیر، در طبقه پارکینگ از هر طرف 14 سانتیمتر، در طبقه اول از هر طرف 12 سانتیمتر، در طبقه دوم از هر طرف 10 سانتیمتر در طول 40 متر اضافه شده است. با این فرض در پارکینگ 2/11 متر مربع، در طبقه اول 6/9 متر مربع به مساحت واحد و در طبقه دوم 8 مترمربع به مساحت واحد اضافه میگردد که این افزایش متراژ حدود 8/28 متر مربع فقط در 3 طبقه میباشد و اگر قیمت هر متر مربع واحد فقط 150 میلیون تومان باشد، قیمت مساحت افزایش یافته 320/4 میلیارد خواهد بود که این یعنی یک کار اصولی و مهندسی و مقرون به صرفه که در پروژهای شاهد آن نخواهید بود.
بحث دیگر مربوط به طراحی و اجرای پله به صورت دندانهای با بتن و کد ارتفاعی آن در پارکینگ، نیم طبقه و طبقات میباشد، که علاوه بر اینکه نحوه اجرا با این روش و افزایش ارتفاع پاگرد با استفاده از روش دستک کششی جهت تامین فضای گردش پارکینگ باعث از دست نرفتن آن گردید، این کار یک ایده در جهت اجرای کار درست و مطابق با اصول آیین نامه و یک کار مهندسی میباشد که فقط از یک مجری حرفهای بر میآید
همچنین اجرای پله به صورت شانهای، باعث شد که نیروهای حاضر در کارگاه، اشخاص ثالث، ناظر و حتی پیمانکاران با ایمنی بیشتر در طبقات تردد داشته باشند و جک گذاری و آرماتوربندی و قالب بندی را نیز بسیار آسان نمود و نه تنها هزینهای مازاد بر پروژه تحمیل ننموده است، بلکه باعث کم شدن دستمزد اجرای سنگ کاری در پله میگردد. به دلیل اینکه دیگر نیازی به اجرای آجر، ملات و محاسبه شیب پله نیز نمیباشد و عملا سرعت اجرای آن نیز افزایش مییابد و البته شایان ذکر است که در اجرای پله به صورت شانهای یا دندانهای هیچ خطایی وجود نخواهد داشت. به دلیل آنکه در زمان تخته کوبی و آرماتور بندی متوجه آن شده و باید آن را اصلاح نمود. اما در اجرای پله بصورت تنها رمپ، علاوه بر خطرات حین تردد، دستمزد اجرای سنگ کاری نیز افزایش مییابد و امکان اشتباه در زمان اجرای رمپ پله نیز بسیار است که تمام اشتباهات آن در زمان سنگ کاری پله و زیر سازی آن نمود پیدا خواهد کرد که با تبع باعث افزایش مقدار مصالح مصرفی و دستمزد سنگ کار و همچنین ناهماهنگی طول، ارتفاع و شیب پله خواهد بود.
ما در آکادمی مهندس قریشی متعهدیم که با تکیه بر تخصص و تجربه کافی، با بهره گیری از روشها و تکنیکهای نوین، با استفاده از بهترین و به صرفهترین مصالح، از ارزیابی، مشاوره و طراحی تا مدیریت و ساخت پروژههای ساختمانی، شما را همراهی کنیم. مفتخریم که به برترین مرجع تخصصی گروه ساختمان سازی شناخته شدهایم.
